Ипотека. Ипотечное кредитование.

Ипотечное кредитование (жилищное кредитование) появилось в России сравнительно недавно, около десяти лет. В то время, как на западе данный вид кредитования практикуется несколько десятков лет. В нашей стране лидирующие позиции на ипотечном рынке занимают Сбербанк и ВТБ, несмотря на то, что ипотеку выдает огромное количество кредитных учреждений (коммерческие банки,  кредитные агентства), среди которых можно  найти  и специализированные банки на ипотеке.

Ипотека – это одна из форм залога недвижимости, обеспечивающая выполнение обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает денежные средства на покупку недвижимости. Гарантией возврата долга кредитору выступает залоговая недвижимость. Приобретать и закладывать можно не только жилье (взятое в ипотеку или уже имеющееся в собственности), но и землю, воздушные и морские суда. Недвижимость, купленная в ипотеку, является собственностью заемщика с момента покупки. Ипотека - мощный  инструмент для решения жилищных проблем.

Существует несколько видов ипотеки, различающихся типом залоговой недвижимости, условиями и особенностями их получения кредита. Причем все виды можно условно разделить на два блока: покупка в кредит на вторичном и первичном рынке недвижимости. Остальные виды входят входят в их состав.

      Виды ипотечных кредитов:

• Квартира в новостройке в кредит. При покупке квартиры в новостройке возникают следующие сложности: банк дает денежные средства под залог приобретаемой квартиры, но до тех пор пока дом не зарегистрирует Регистрационная палата, юридически он не существует. Поэтому новостройка длительное время оформляется в ипотеку. Такие кредиты дают далеко не все банки. Каждая сделка рассматривается особо и принятие решения зависит от того, какие представлены документы, кто выступает инвестором, застройщиком, в какие сроки происходит передача квартиры в собственность,а также от сроков сдачи объекта.

• Квартира в кредит на вторичном рынке.Оформление сделки на вторичном рынке, занимает меньше времени, потому что приобретающий квартиру покупатель  сразу же становится её собственником. Требования к квартире различные и зависят от банка, выдающего кредит. Трудности, с которыми может столкнуться покупатель жилья на вторичном рынке: с незарегистрированной перепланировкой - банк вправе отказать в выдаче кредита, если перепланировка не узаконена; с сомнительной в юридической чистоте квартирой банк связываться не станет.

• Кредит под залог недвижимости уже имеющейся в собственности. Такой вид кредита называется ломбардным и чаще всего он  используется для частичной оплаты нового жилья. Заемщик, при данном кредите,  продает свою квартиру, или берет под ее залог кредит. Такой вид ипотеки удобен и сегодня занимает в общем количестве ипотечных сделок значительную долю.

• Социальная ипотека. Это проект Правительства России направленный на обеспечение собственным жильем социально не защищенные слои населения, а также стоящих в очереди на квартиру людей, которые не имеют возможности  приобретения жилья на условиях коммерческой ипотеки. Участниками данной программы (социальной ипотеки) могут быть люди, которых признали, как нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.

• Ипотека для молодой семьи.Данная программа ипотеки существует для семей, в которых 35-летнего возраста не достиг, хотя бы один из супругов. В сравнении с остальными программами, эта подразумевает достаточно низкий  первоначальный платеж, отсрочка гашения основного тела кредита на время строительства недвижимости, а так же при появлении детей. В случае недостаточного уровня зарплаты молодой семьи для получения кредита, может учитываться доход их родителей. 

Порядок и условия получения ипотечного кредита, в банках различные. Сегодня есть банки предоставляющие возможность взять ипотечный кредит без первоначального взноса, а сумма кредита и процентная ставка отличаются. Обычно, чем  предоставляемых документов  больше, тем более низкой для заемщика будет процентная ставка по ипотеке и  больше вероятности, что он получит одобрение на оформление ипотечного кредита.

Погашение кредита, как правило, происходит ежемесячно равными долями. В том случае, если заемщик не имеет возможности расплатиться по оформленному кредиту, то продажа, находящейся в залоге у банка квартиры решает проблему кредитора. Поэтому вступая в ипотеку следует проанализировать все опасности и риски ипотеки.